2022年臨汾市房地產開發市場運行分析

2022年，在市委、市政府的堅強領導下，全市上下堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，因城施策促進房地產市場健康發展，制定出臺《關于促進房地產業良性循環和健康發展實施意見》，全力以赴 “保交樓、穩民生、保穩定“，大力推進臨汾“雙城”建設。但受房地產市場下行、房企資金壓力較大及疫情反復等因素影響，全市房地產開發投資、企業到位資金、商品房銷售面積等指標低位運行。

一、房地產開發市場運行特點

（一）開發投資增速持續回落

2022年，全市房地產開發投資113.5億元，下降7.0%，降幅比全國平均降幅低3.0個百分點，比全省平均降幅低2.3個百分點，增速位居全省第5。其中，商品住宅投資完成98.2億元，下降3.0%，占房地產開發投資的比重由上年同期的83.0%提高到86.6%；辦公樓投資完成1.7億元，增長44.5%；商業營業用房投資完成5.0億元，下降56.3%；其他類住房投資完成8.6億元，增長4.8%。2022年，全市房地產開發投資下降降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴大31.2個、11.6個和2.5個百分點，下降幅度逐步減緩，近三年來首次出現負增長。

（二）到位資金降幅較大

5月6日，山西省住房和城鄉建設廳等部門聯合出臺《山西省商品房預售資金監管辦法》，進一步規范商品房預售資金的監督管理，維護房地產市場交易秩序，保障商品房交易雙方的合法權益。隨著涉房金融監管持續收緊，房地產企業對銷售回款的依賴程度進一步提高。2022年，全市房地產開發企業本年實際到位資金131.1億元，同比下降13.8%，降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴大38.2個、0.9個和2.6個百分點。國內貸款增速大幅下滑，定金及預收款、個人按揭貸款雙雙回落。到位資金中，國內貸款1.1億元，下降69.2%；定金及預收款38.9億元，下降13.8%；個人按揭貸款29.7億元，下降19.6%。自籌資金60.9億元，下降3.1%。到位資金中，自籌資金占比46.5%，定金及預收款占比29.6%，個人按揭貸款占比22.6%，國內貸款占比0.8%。

（三）商品房銷售面積持續回落

2022年，全市商品房銷售面積205.1萬平方米，下降33.3%，降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴大34.0個、9.4個和5.3個百分點，為2021年以來最低水平。商品房銷售面積增速低于全省增速3.7個百分點，低于全國增速9.0個百分點。分房屋類型看，95%以上為商品住宅銷售。2022年全市商品住宅銷售面積198.4萬平方米，下降34.1%，占商品房銷售面積的比重由上年同期的97.9%下降到96.8%。商品住宅銷售額113.5億元，下降32.7%。除商品住宅外，辦公樓、商業營業用房及其他房屋銷售面積6.7萬平方米，增長4.6%；銷售額6.6億元，增長18.7%。

（四）市轄區仍是房地產開發投資主陣地

從房地產開發投資看，市轄區對全市拉動力強、總量占比進一步提高。2022年，堯都區房地產開發投資63.4億元，同比增長24.9%，拉動全市房地產開發投資增長10.4個百分點，占全市比重55.9%，較上年提高14.3個百分點；侯馬房地產投資10.9億，占全市9.6%；襄汾投資10.8億，占比9.5%；洪洞投資7.0億，占比6.2%；其他13個縣（市）合計占全市18.8%。從增速看，房地產開發投資實現正增長的有堯都區、翼城、古縣、安澤、浮山、隰縣、永和、汾西8個縣，其余均為負增長。

二、存在的問題

（一）新入庫項目開發節奏放緩

2022年，全市新入庫房地產項目48個，較上年增加1個。從規?？?，新入庫項目計劃總投資合計236.1億元，較上年增加31.5億元，增長15.4%。盡管從項目個數和規模上都實現了小幅提高，但從開發進度看，新入庫項目本年完成投資20.9億元，較上年減少17.0億元，下降44.8%。新入庫項目本年完成投資占計劃總投資的比重8.9%，較上年下降 9.7個百分點。全市房地產新入庫項目在完成進度方面呈現疲軟狀態，房地產開發投資增長乏力。

（二）開發商投資態度謹慎

一是土拍市場低迷。從近期新成交的住宅用地看，計劃開工日期多在2023年底至2024年，成交的土地地塊開發級別低，投資規模小，房地產后續開發儲備項目不足。二是竣工面積下降。受市場形勢影響，開發企業調整開發節奏、拉長開發周期。2022年，全市商品房施工面積2612.5萬平方米，較上年增長12.2%，增速放緩10.0個百分點。全市房屋竣工面積121.9萬平方米，較上年下降8.4%。其中，住宅竣工面積92.6萬平方米，下降14.3%。施工面積增長放緩和竣工面積的下降，一定程度上反映了企業對市場預期較為保守，建設進程放緩。

（三）商品房銷售增長壓力較大

商品房銷售面積增速持續回落，房地產市場進入調整期，短期內市場不容樂觀。2022年，全市商品房銷售面積205.1萬平方米，較上年下降33.3%，增速較上年（19.0%）回落52.3個百分點。其中，住宅銷售面積198.4萬平方米，下降34.1%，較上年（21.3%）回落55.4個百分點。目前全國一線城市和部分房地產熱點城市銷售遇冷，個別地方商品房銷售價格出現下降，斷供情況出現。支撐三四線城市商品房銷售快速上升的因素減少，商品房銷售面積持續回落壓力較大。

三、促進房地產開發市場健康發展的建議

（一）堅持因城施策，穩定市場預期

在調控的精準性上下功夫，要強化政策宣傳，加強正面引導，促進潛在購房需求加快釋放，減緩持幣待購者觀望情緒。對提前交房的開發企業進行獎勵支持，鼓勵開發企業按期交房，有問題的要公布解決方案和處理情況，引導購房者對房地產市場進行合理預期，增強購房者信心。要持續將《關于促進房地產業良性循環和健康發展實施意見》落細落實，不斷加強和改進住房及用地供應管理，把握商品住房供應節奏，形成多層次、多類型的市場供給，有序擴大商品房建設施工規模，有效滿足不同群體的剛性需求和改善型需求，增加高中低檔住宅、人才公寓、保障性住房等各類供應。同時，夯實各部門主體責任，積極構建促進房地產市場健康發展的長效聯動機制，保障合理的住房需求，緩解特定群體的住房困難，不斷推動我市房地產開發市場穩定健康發展。

（二）優化資產結構，增強企業信心

近年來，由于房地產行業的蓬勃發展，企業僅依靠自身資金積累難以滿足資金需求，為了擴大規模搶抓機遇，很多房地產企業負債經營。市場行情走弱，企業面臨較高的流動性風險。在當前市場行情并非旺盛的形勢下，降低負債穩定資金鏈成為房地產開發企業的重要任務。各房地產開發企業要根據自身實際合理把握拿地節奏，優化投資模式和資本結構，提升運營效率，采取各種促銷手段加速資金回籠，增加企業經營現金流，及時償還有息負債，調節長、短債比例，有效降低企業成本。同時，加快配套設施建設力度，幫助企業提升開發項目吸引力。進一步規范市場秩序，打擊不良競爭，建立公平競爭環境。

（三）引導企業轉型，實現良性發展

二十大報告在“增進民生福祉,提高人民生活品質”中指出，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，為住房制度改革指明了方向。房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。房地產開發企業要順應政策導向，結合我市人口年齡結構、發展趨勢及生活追求方向，通過經營模式轉變、開發內容拓展、服務手段創新等方式，結合文化、健康、體育、休閑、旅游、度假等特色產業，打造 “房地產、服務、文旅、金融、養老”產業融合發展的地產模式，不斷滿足社會和市場的需求。